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アパート経営よりも土地の評価が下がる!?今注目の相続対策とは?

【相続】

「あなたが親から莫大な相続を引き継ぐことになったら・・・」

「あなたが子供に莫大は相続を受け継がせることになったら・・・」

相続とは、相続する側とされる側のどちらも認識していないと思いがけない結果を生むことになります。

『3代相続が続くと財産がなくなる』などと言われるほど日本の相続税は高いので、いかに相続対策をするかであなたの財産価値も変わっていきます。

相続対策としてはアパート経営などの不動産投資が一般的ですが、今回は小規模宅地等の特例を使った相続対策についてお話していきます。

まずは相続の基本から

相続対策

まずは相続の基本として法定相続分を相続することを前提におさらいしていきましょう。

【相続家族構成】

・資産:1.5億円(土地・家屋・現預金等含む)

・子供2人

この場合、それぞれに掛かる相続税は、子供がそれぞれ920万円ずつ納税することになります。

子供2人が全ての財産を相続することになるので、半分ずつ相続することになります。

【基礎控除額の計算】

【1.5億円―(3,000万円+600万円×2)=1億800万円】

【5,400万円×30%-700万円=920万円】

基礎控除により1億800万円が評価額となり、子供2人で分けるので5,400万円ずつがそれぞれの子供に掛かる相続金額になります。

相続税は累進課税ですので、5,400万円の場合は速算表から20%の税額に控除額700万円を引いた920万円がそれぞれが支払う最終的な納税額になります。

≪相続税をシミュレーションしてみる≫

納税の基本は現金一括払い

相続の基本は現金一括払いであり、物納は特例で採用されることもありますが、物納はできないと思っていたほうが良いでしょう。
(物納する場合は国税局が直ぐに売却できる状態まで準備しておかなければいけません)

つまり、上の例でいくと920万円を現金で払わなけばいけないことになります。

もし、相続される財産が土地や建物ばかりの不動産で現預金がなかった場合、

・相続された人の手持ちから納税する

・土地や建物を売却して現金化する

のどちらかの選択肢になってしまうのです。

納税までのタイムリミットは10ヶ月

相続を開始されたと知ったときから10か月以内に納税しなければいけません。

遺産分割協議を行い、税理士に評価額を算出などで10か月は刻々と迫ってきます。

不動産の売却で現金化を考える場合、家の半分だけ売るなんてできないので全部売却することになりますが、

相続で手放す不動産は評価額よりも安く見積もられてしまうため、思った価格で売却できないことが多いです。要らない土地と見られますし、10か月という期間があることはわかってしまいますからね。。

相続対策は必ず必要

土地はあるけど現金がない相続が今問題になっています。

相続されたけど現金が無いでは、今ある不動産を安い価格で手放すことになってしまいます。

逆に現金だけの方も納税額が1,000万円になるのか?0円になるのかで大きく気持ちも変わってくることでしょう。

相続はする側もされる側も事前に話し合って対策をするようにしましょうね。

≪相続相談はこちらから!≫

相続される不動産には特例を使うこと

小規模宅地等の特例

不動産を所有しているのならば、相続時に適用される特例が使用できるようにすることで評価額を下げることができます。

最大80%評価を下げることができるのですが、それが

小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等の特例とは?

個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
 なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。
出典:国税庁

簡単に説明すると、事業用として使用されている土地や居住用の宅地が一定の割合で減額される特例になります。

減額割合は最大で80%ですので、最大80%が適用されれば土地の評価額が1億円の場合は2,000万円になるということです。

例えば上の例の相続財産1.5億円が全て土地であり、最大80%適用を受けることができれば、土地の評価額は3,000万円になるので基礎控除額内となり、納税金額が0円になります。

小規模宅地等の特例を受けるには?

【宅地種類別減額率】

【特定用居住用宅地】330㎡まで:80%減額

【特定事業用宅地】400㎡まで:80%減額

【特定同族会社事業用宅地】400㎡まで:80%減額

【貸付事業用宅地】200㎡まで:50%減額

小規模宅地等の特例を受けるにはさまざまな要件があります。

土地の種類に応じて適用される広さや減額率も異なります。一番良くて400㎡の80%減額ですが、居住用と事業用とを足して730㎡とすることも可能です。←条件はあります。

400㎡といえば20m×20mの広さですが、これ以上広い土地が小規模宅地等の特例の適用だった場合は、適用分だけ金額が下がるようになります。

アパート・マンション経営で適用される方が多い

相続対策としてよく利用されるのが不動産投資です。駐車場やアパート経営、マンション経営が有名ですね。

この3ですが、全て小規模宅地等の特例に該当するのですが、当てはまるのが50%減の【貸付事業用宅地】という扱いになります。

つまり、適用される中では一番評価減が少ないものになります。

駐車場であれば青空ならば小規模宅地等の特例が認められないですし、アパート経営は空室保証をどうするか?高齢者の単身入居をどうするのか?など問題が山積みです。

そのため、最近ではアパート経営などの不動産投資を相続対策として外す方も多いようです。

≪アパート経営のデメリットとは?≫

コインランドリーなら80%の減額が可能

マンマチャオ上越

最近、相続対策として注目を集めているのがコインランドリー経営です。

小規模宅地等の特例のMAX限度額80%が適用になるからです。

アパート経営よりも初期投資が低く済みますので、経営リスクが低くなります。

地元密着経営になるため安定した収益を上げることも可能ですし、人件費も掛かりませんので特に難しい管理も必要ありません。

マンマチャオのフランチャイズ経営でもっと楽に

コインランドリー経営マンマチャオ

コインランドリー経営を相続対策として注目を集める理由として、

未だ参入企業が少ないという利点ががあるからです。

全国のコインランドリー総数は約20,000店ですが、フランチャイズなどブランド経営を行う店舗数はその約10%。参入企業が少ないということはまだまだ伸びしろがあるということです。

フランチャイズ経営のノウハウがあれば、個人で行うよりも安心ですし、安定した収益を上げることもできるでしょう。

マンマチャオは全国で約500店舗のコインランドリー経営では大手フランチャイズです。

これだけの店舗数を進行形で拡大させているのも、オーナ様からの信頼を得ているからなんです。

アパート経営よりも注目される相続対策まとめ!

高齢者相続

今回は、相続対策についてアパート経営よりも土地の評価が下がるコインランドリー経営についてお話させていただきました。

・相続対策はする側される側一緒に考える

・現金を残すように相続評価を下げる対策を

・小規模宅地等の特例で最大80%評価減

・アパート経営は200㎡50%減までだが、コインランドリーは400㎡80%減

・コインランドリー経営は地元密着の安定収益

遊休地をそのままにしておくと、相続の際に思わぬ納税額を払うことに。。

そのため、相続対策としてはまず特例を使って土地の評価を下げること。

そしてその評価を下げる注目の相続対策が、コインランドリー経営なんです!

地元密着は地域活性にも繋がりますし安定した収益を得ることもできます。

コインランドリー経営について気になった方は是非一度説明会に足を運んで頂けたらと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。

以上、チャオ姉さんでした。

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